تفکیک اراضی چیست و چرا اهمیت دارد؟

تفکیک، فرآیندی مهندسی و حقوقی است که طی آن، یک ملک دارای یک پلاک ثبتی مادر، به چندین قطعه کوچکتر با پلاک‌های فرعی مجزا تقسیم می‌شود. نتیجه این فرآیند، نقشه‌های تفکیکی مصوب و در نهایت، صدور سند های تک برگ مستقل برای هر قطعه است.

اهمیت تفکیک:

1. ارزش افزوده و تسهیل معامله: زمین‌های تفکیک شده، به دلیل متراژ بهینه و داشتن سند مجزا، بسیار راحت‌تر و با ارزش بالاتری نسبت به یک ملک بزرگ و تفکیک نشده قابل معامله هستند.
2. امکان ساخت و ساز قانونی: برای دریافت پروانه ساخت (جواز) برای هر قطعه، ابتدا باید فرآیند تفکیک قانونی آن قطعه طی شده باشد.
3. رفع مشکلات حقوقی: در مواردی مانند انحصار وراثت، تفکیک ملک، اولین قدم برای تقسیم عادلانه سهم‌الارث میان شرکا یا وراث است.

مراحل کلیدی تفکیک اراضی (از منظر فنی و حقوقی)

فرآیند تفکیک، نیازمند هماهنگی دقیق میان تخصص‌های فنی (نقشه‌برداری) و دانش حقوقی (قوانین شهرداری و ثبت) است.

۱. مرحله فنی: نقشه‌برداری و تهیه طرح تفکیکی

این مرحله هسته اصلی خدمات ماست. مهندسان نقشه‌بردار با استفاده از تجهیزات پیشرفته (مانند GPS و دوربین‌های نقشه‌برداری Total Station) اقدام به تهیه نقشه‌های دقیق می‌کنند:

• نقشه‌برداری وضع موجود (UTM): ابتدا مختصات دقیق ملک در سیستم مختصات جهانی UTM ثبت می‌شود تا موقعیت ملک کاملاً دقیق و بدون ابهام مشخص گردد.
• طراحی نقشه تفکیکی پیشنهادی: بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی شهری و همچنین حداقل نصاب‌های تفکیکی مورد تأیید شهرداری (مثلاً حداقل متراژ ۵۰۰ متر مربع)، طرح پیشنهادی تفکیک ارائه می‌شود.
• جانمایی معابر و خدمات: در زمین‌های بزرگ، طرح تفکیکی باید جانمایی معابر، فضای سبز، و زیرساخت‌های عمومی را مطابق با دستورالعمل‌های شهرداری در نظر بگیرد.
  

  ۲. مرحله حقوقی: استعلام و تأیید مراجع قانونی

  پس از تهیه نقشه فنی، نوبت به تأیید آن توسط مراجع قانونی می‌رسد:

  • درخواست از اداره ثبت: مالک یا وکیل قانونی، با در دست داشتن اصل سند و نقشه تفکیکی، درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارائه می‌کند.
  • استعلام از شهرداری: اداره ثبت برای بررسی ضوابط و مقررات شهرسازی، نقشه را به شهرداری منطقه ارسال می‌کند. شهرداری با توجه به کاربری زمین، عرض معابر و سایر استانداردها، نقشه را تأیید یا اصلاح می‌کند.
  • نهایی‌سازی نقشه: پس از تأیید نهایی شهرداری، نقشه به اداره ثبت بازگشته و قطعات جدید به صورت رسمی، پلاک‌بندی ثبتی می‌شوند.

  ۳. مرحله پایانی: صدور سندهای مجزا

  پس از تأیید نهایی نقشه و تفکیک رسمی توسط اداره ثبت، مالک می‌تواند برای هر قطعه تفکیک شده، درخواست صدور سند تک‌برگ جدید و مستقل نماید. با دریافت سندهای مجزا، فرآیند تفکیک به طور کامل پایان می‌یابد.